Markt 2

Lage und Historie

Das Grundstück Markt 2 liegt direkt am historischen Marktplatz im Zentrum von Gera. Der hintere Gebäudeteil erstreckt sich parallel zum Rathaus in die letzte und engste „Gasse“ der Geraer Innenstadt hinein.

Nach dem großen Stadtbrand von 1780 wurde das Gebäude im schlichten spätbarocken Stil wiederaufgebaut. Zuletzt erfolgte in den 1960er Jahren eine umfassende bauliche Veränderung. Ein Großteil des Hinterhauses wurde dabei abgerissen und wieder aufgebaut, um neuen Wohnraum zu schaffen. Das Gebäude befindet sich im Denkmalensemble Innenstadt und wird von bauzeitgleichen und von uns sanierten Gebäuden flankiert (Markt 3 und Kornmarkt 2/4).

Die Planung

Mit der Sanierung des Gebäudes Markt 2 wird das letzte noch nicht renovierte Haus des Marktensembles in neuem Glanz entstehen und dieses komplettieren.

Insgesamt entstehen neun Wohneinheiten, die alle neu- und hochwertig saniert und ausgestattet werden. Wir haben Wert darauf gelegt, dass die Zuschnitte der Wohnungen den heutigen Lebensbedürfnissen entsprechen. Alle Einheiten verfügen über großzügige und lichte Wohn-/Essbereiche sowie Balkone. Im zum Marktplatz hin ausgerichteten Vorderhaus bietet der Blick auf den Marktplatz einen besonderen Reiz, während die im Hinterhaus gelegenen Wohnungen durch die Süd-West Ausrichtung von Sonne und Licht verwöhnt werden.

Im 1. + 2.OG des Hinterhauses und im Dachgeschoss entstehen 4 große Wohneinheiten zwischen 110 und 160 qm, die von Menschen aus der Region zur Eigennutzung gekauft wurden. Im 1. + 2.OG des Vorderhauses haben wir 3 Wohnungen zwischen 65 und 101 qm geplant, wobei Änderungen nach Absprache mit den Käufern möglich sind. Alle Wohnungen sind über ein zentrales Treppenhaus und einen Aufzug zu erreichen.

Im Erdgeschoss entstehen eine zum Markt hin ausgerichtete Gewerbeeinheit sowie 2 Stellplätze im Hinterhaus.

Der Baubeginn ist für Juli 2015 vorgesehen, die Fertigstellung soll bis Ende 2016 erfolgen.

Preisübersicht
Einheit Lage Größe in m² Kaufpreis in Euro
Gewerbe EG 244,6 ---
WO-2.1 1.OG, VH 101,2 verkauft
WO-2.2 1.OG, HH 160,6 verkauft
WO-3.1 2.OG, VH 65,1 verkauft
WO-3.2 2.OG, VH 69,6 verkauft
WO-3.3 2.OG +1.OG, HH 130,6 verkauft
WO-4.1 DG, VH 110,9 verkauft
WO-4.2 DG, HH 126,0 verkauft
Gewerbefläche   244,6  
Wohnfläche   762,9  
Gesamt   1007,5  
Was Investoren wissen sollten

Das Grundstück Markt 2 liegt in einem von der Stadt Gera ausgewiesenen Sanierungsgebiet. Dies hat zur Folge, dass die Sanierungskosten steuerlich begünstigt sind. Für Kapitalanleger ist die Grundlage hierfür § 7h Einkommensteuergesetz. Danach können die Sanierungskosten im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden 7 Jahren mit jeweils 9% und in den 4 Folgejahren mit jeweils 7% bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt werden. Dadurch vermindert sich das zu versteuernde Einkommen und in Abhängigkeit vom persönlichen Steuersatz die zu zahlende Einkommensteuer.

Auch Eigennutzer profitieren von einer steuerlichen Begünstigung. Hier ist die gesetzliche Grundlage § 10f Einkommensteuergesetz. Dieser erlaubt dem Eigennutzer im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und den 9 Folgejahren jeweils 9% der Sanierungskosten als Sonderausgabe von seinem zu versteuernden Einkommen abzuziehen.

In beiden Fällen ist jedoch Voraussetzung, dass der Kaufvertrag vor Beginn der Sanierung abgeschlossen wurde.

Des Weiteren kann der größte Teil der Sanierungskosten über das Programm 151 – Energieeffizienzmaßnahmen – der KfW besonders günstig finanziert werden. Pro Quadratmeter Wohnfläche gewährt die KfW einen Kredit von bis zu 1000€ (maximal jedoch 100.000€ pro Wohnung) zu einem Zinssatz von 0,75% für 10 Jahre fest. Darüber hinaus erhält der Kreditgeber nach Fertigstellung der Wohnung einen Tilgungszuschuss von 7,5% der Kreditsumme.

Wirtschaftlichkeit und Risiken

Der Kauf einer Wohnung ist eine sehr langfristige Investition, die in der Regel der Altersvorsorge dient. Die Wirtschaftlichkeit einer solchen Investition hängt natürlich ganz wesentlich von einer guten langfristigen Vermietbarkeit und der Werterhaltung des Gebäudes ab. Wir glauben, dass die Lage des Grundstücks am historischen Marktplatz und mitten im Zentrum von Gera sowie die neuwertige Sanierung des Gebäudes hierfür gute Voraussetzungen bieten.

In der folgenden Übersicht möchten wir Interessenten am Beispiel des Kaufs der Wohnung 2.1. Anhaltspunkte dafür geben, wie die Investition sich über einen Zeitraum von 14 Jahren wirtschaftlich darstellen kann. Sollten Sie sich für den Kauf einer Wohnung entscheiden, ist es jedoch unerlässlich, dass Sie die Beispielrechnung vorab mit Ihrem Steuer- und Finanzberater besprechen. Wir dürfen und können keinen steuerlichen Rat geben. Insofern kann die folgende Beispielrechnung zwar ein guter Anhaltspunkt für eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung sein. Sie ersetzt aber nicht die Anpassung auf Ihre individuellen Verhältnisse und die Prüfung der Darstellung auf Vollständigkeit und Richtigkeit durch einen Fachmann Ihres Vertrauens.


Die Tabelle macht deutlich, dass der Kauf der Wohnung unter den heutigen Rahmenbedingungen eine sehr rentable Investition ist. Durch die niedrigen Zinsen und die Steuervorteile erzielt der Käufer hohe Liquiditätsüberschüsse aus der Vermietung. In den Jahren 2017 bis 2027 betragen sie 10 bis 11% vom eingesetzten Eigenkapital. Diese Liquidität steht dem Investor jährlich zur Verfügung. In unserer Beispielrechnung sind wir davon ausgegangen, dass der zum Kauf aufgenommene Kredit von 100.000€ bis zum Auslaufen der Zinsbindung in 2025 gänzlich getilgt wird. Diese hohen Tilgungsleistungen können fast gänzlich aus den liquiden Überschüssen erbracht werden.

Eine wesentliche Prämisse der Beispielrechnung ist, dass der für die Berechnung der Steuervorteile relevante Grenzsteuersatz des Investors 42% beträgt. Bei einem niedrigeren Grenzsteuersatz sinken natürlich die Liquiditätsüberschüsse und damit auch die Rendite. (Nach Auslaufen der steuerlichen Sonderabschreibungen im Jahre 2027 entstehen zu versteuernde Gewinne. Ab dann wirkt sich ein hoher Steuersatz negativ auf die Rendite aus).

Wenngleich die Beispielrechnung eine gute (nach-Steuer) Rentabilität aufzeigt, sollte sich ein Investor auch der Risiken einer Investition bewusst sein. Während die Kreditzinsen für einen langen Zeitraum auf dem heute sehr niedrigen Niveau festgeschrieben werden können, ist eine Prognose über die langfristige Entwicklung der Mieten naturgemäß mit Unsicherheiten verbunden. Die in der Beispielrechnung angesetzte Anfangsmiete entspricht den derzeitigen Marktverhältnissen. Leerstandzeiten und rückläufige Mieten würden natürlich die Rendite verschlechtern. Dasselbe gilt für den Fall, dass die Einkommenssituation sich verschlechtert und der Steuersatz sinkt. Andererseits haben wir von den geplanten Bruttomieten schon einen Abschlag von 15% vorgenommen und auch über den gesamten 14-jährigen Betrachtungszeitraum  keine Mietsteigerungen eingerechnet. Insofern  liegen der Wirtschaftlichkeitsrechnung durchaus nach allgemeiner Erfahrung konservative Grundannahmen zugrunde.

Impression

Das Bild ist zur Eröffnung des Geraer Weihnachtsmarktes 2013 aus dem Gebäude Markt 2 entstanden.